什么叫不動(dòng)產(chǎn)?不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)，如建筑物及土地上生長(zhǎng)的植物，如依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。因此，不動(dòng)產(chǎn)包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

其次，我們看一下不動(dòng)產(chǎn)的法律概念。按照規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。同時(shí)，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的類型有：(一)集體土地所有權(quán);(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

再次，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬如何界定。按照規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說(shuō)，通常情形下，不動(dòng)產(chǎn)遵循登記主義，登記的才有效，沒(méi)有登記的不發(fā)生物權(quán)效力。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記部門和程序如何明確。不動(dòng)產(chǎn)的登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理，由當(dāng)事人提出申請(qǐng)登記和提供有關(guān)必須材料。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，形式是依當(dāng)事人申請(qǐng)登記，不提出申請(qǐng)不主動(dòng)予以登記。

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